Baden-Württemberg weist aufgrund der kommunalen
Zuständigkeit eine sehr große Anzahl von Gutachterausschüssen (ca. 900) auf. In
anderen Bundesländern sind diese Aufgaben landesweit wenigen entsprechend
fachlich spezialisierten Stellen übertragen, weshalb es im übrigen Bundesgebiet
nur rund 320 weitere Gutachterausschüsse gibt. Insbesondere Gutachterausschüsse
mit einem kleinen Zuständigkeitsbereich können die gesetzlichen Aufgaben, gemäß
§193 Baugesetzbuch (BauGB), weder vollständig, noch in der erforderlichen
Qualität erfüllen, da die Zahl der Kauffälle zu gering ist und damit keine
ausreichende Basis für die Ableitung der Wertermittlungsdaten vorliegt. Die
Folge ist eine nicht flächendeckend den fachlichen Anforderungen genügende
Datenlage im Land.
Hinzu kommt, dass das Gesetz zur Reform des
Erbschaftsteuer- und Bewertungsrechts (Erbschaftsteuerreformgesetz) vom 24.
Dezember 2008 mit seinen Regelungen im Bewertungsgesetz und im Bereich des
Wertermittlungsrechts des BauGB Auswirkungen auf die amtliche
Grundstückswertermittlung und insbesondere auf die Gutachterausschüsse hat. Die
Ermittlung der Bodenrichtwerte und der sonstigen für die Wertermittlung
erforderlichen Daten wurde an die Erfordernisse der Finanzverwaltung angepasst.
In der Folge haben die Gutachterausschüsse nun als zentrale Aufgabe verstärkt
für Zwecke der steuerlichen Bewertung wesentliche und maßgebende Grundlagen
bereitzustellen. Die gesetzlichen Anforderungen dafür sind in diesem Zuge
angestiegen. Nach dem Bundesrecht sind konkrete Daten abzuleiten und regelmäßig
der Finanzverwaltung mitzuteilen.
Weiterhin hat das Bundesverfassungsgericht in
seinem Urteil vom 10. April 2018 die Grundlage der Grundsteuerbemessung für
veraltet und verfassungswidrig erklärt. Die bisherige Einheitsbewertung
basierte auf den Wertverhältnissen des Jahres 1964 (in den neuen Bundesländern
sogar des Jahres 1935). Bis Ende 2019 muss von der Regierung eine neue
Berechnungsgrundlage geschaffen werden, die ab 2025 angewandt werden soll. In
dem von Bund und Ländern im Februar 2019 veröffentlichten Eckpunktepapier zur
Grundsteuerreform sollen neben Baujahr und Nettokaltmieten die Bodenrichtwerte
der Ausgangspunkt für die neuen Berechnungen sein. Dies bedeutet wiederum, dass
die Bodenrichtwerte rechtskonform ermittelt werden bzw. die Wertermittlungen
rechtssicher durchgeführt werden müssen.
Um diesen gestiegenen Anforderungen gerecht
werden zu können, ist der Zugriff der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses
auf eine ausreichende Anzahl von auswertbaren Kauffällen unbedingt
erforderlich.
Mit der am 11. Oktober 2017 in Kraft getretenen
novellierten Gutachterausschussverordnung (§ 1 Abs. 1 Satz 2 GuAVO) wird
benachbarten Gemeinden innerhalb eines Landkreises nun-mehr die Möglichkeit zur
Bildung leistungsfähiger Einheiten für eine sachgerechte und bessere
Aufgabenerfüllung gegeben (Gemeinsamer Gutachterausschuss). Der
Zusammen-schluss erfolgt dabei auf Grundlage einer öffentlich-rechtlichen
Vereinbarung (s. Anlage 1).
Mit der Bildung eines gemeinsamen
Gutachterausschusses soll ein Zuständigkeitsbereich entstehen, in dem das
Aufkommen an Kauffällen vergrößert wird, um die fachliche Herleitung der
Wertermittlungsdaten und eine darauf aufbauende Erstellung eines
Grundstücksmarkt-berichts zu verbessern sowie die Einrichtung einer ausreichend
ausgestatteten Geschäftsstelle zu ermöglichen (§ 1 Abs. 1a GuAVO). Um eine
deutliche Verbesserung zu erreichen wird von einer Richtgröße von
ca. 1.000 auswertbaren Kauffällen pro Jahr ausgegangen.
Durch den Zusammenschluss der
Gutachterausschüsse der Gemeinden Berglen, Leutenbach, Schwaikheim und der
Großen Kreisstadt Winnenden zu einem Gemeinsamen Gutachterausschuss würde,
aufgrund der Zugriffsmöglichkeit auf ca. 840 Kaufverträge pro Jahr, eine
ausreichende Basis für die dringend notwendige Ableitung der gesetzlich
vorgeschriebenen Wertermittlungsdaten geschaffen. Dies wiederum würde zu einer
deutlichen Verbesserung der Qualität und damit zu einer höheren
Rechtssicherheit der zu erstellenden Verkehrswertgutachten führen.
Gemäß § 3 Abs. 1 der öffentlich-rechtlichen
Vereinbarung kann jeder Beteiligte drei Gutachter pro angefangene 15.000
Einwohner und für jede weitere 15.000 Einwohner zwei Gutachter vorschlagen. Die
Gemeinden Berglen, Leutenbach und Schwaikheim entsenden somit jeweils drei
Gutachter. Von der Großen Kreisstadt Winnenden werden fünf Gutachter entsandt.
Die Bestellung der Gutachter erfolgt gemäß § 3 Abs. 2 durch den Gemeinderat.
Im Rahmen einer außenordentlichen Sitzung des
Gutachterausschusses der Gemeinde Berglen haben Frau Ursel Ackermann, Herr
Helmut Schallenmüller und Herr Vlado Ludwig ihre Bereitschaft zur Mitarbeit im
Gemeinsamen Gutachterausschuss erklärt.
Der Entwurf der öffentlich-rechtlichen
Vereinbarung muss noch mit dem Regierungspräsidium Stuttgart als zuständige
Aufsichtsbehörde abgestimmt werden.
Finanzierung pro Jahr:
Geschätzte Personalaufwendungen ca. 98.500 €
Entschädigung Gutachter ca. 5.800 €
Sachkosten
(Kosten eines Arbeitsplatzes nach
VwV-Kostenfestlegung ca. 9.224 € / Jahr) ca. 15.500 €
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Geschätzte Aufwendungen gesamt ca. 119.800 €
Geschätzte Gebührenerträge pro Jahr ca. 72.600 €
Fehlbetrag
ca. 47.200 €
Der ermittelte Fehlbetrag von ca. 47.200 € würde
bei insgesamt ca. 55.400 Einwohnern einen Kostensatz von 0,85 € jährlich pro
Einwohner ergeben.
Der von der Gemeinde Berglen zu tragende Finanzierungsanteil beträgt, ausgehend von aktuell 6.444 Einwohnern (Stand 08.04.2019), voraussichtlich 5.477,00 € jährlich.
Weitere Informationen können dem als Anlage 2 beigefügten Hand-out entnommen werden.
Die Verwaltungen der beteiligten Kommunen
schlagen daher die Bildung des Gemeinsamen Gutachterausschusses „Berglen,
Leutenbach, Schwaikheim, Winnenden“ vor.
1 x Bauamt
1 x Stadt Winnenden
1. Die als Anlage 1 zu dieser Vorlage beigefügte öffentlich-rechtliche Vereinbarung über die Bildung des Gemeinsamen Gutachterausschusses „Berglen, Leutenbach, Schwaikheim, Winnenden“ wird beschlossen.
2. Als Gutachter für den gemeinsamen Gutachterausschuss werden
- Frau Ursel Ackermann, Ödernhardt
- Herr Helmut Schallenmüller, Oppelsbohm
- Herr Vlado Ludwig, Oppelsbohm
vorgeschlagen.
3. Die für den Zeitraum vom 01.06.2017 bis 31.05.2021 bestellten Gutachter des Gutachterausschusses der Gemeinde Berglen werden mit Inkrafttreten der öffentlich-rechtlichen Vereinbarung über die Bildung des Gemeinsamen Gutachterausschusses „Berglen, Leutenbach, Schwaikheim, Winnenden“ gemäß § 4 Abs. 2 Nr. 3 Gutachterausschussverordnung abberufen.