Die Antragsteller planen auf dem Grundstück Im oberen Brühl 12 in Rettersburg den Neubau eines Einfamilienwohnhauses mit Carport und einem zusätzlichen Stellplatz. Die Grundfläche des Gebäudes soll dabei ca. 12,5 m x ca. 8,5 m betragen, wobei der Baukörper keine rechtwinklige Form aufweist, sondern im Westen und Osten des Erdgeschosses jeweils einen ca. 4,5 m langen Vorbau hat. Das Gelände soll auf dem Grundstück bis zu ca. 0,4 m aufgeschüttet werden. Die Traufhöhe beträgt dann gemessen ab der Erdgeschossfußbodenhöhe 4,59 m und die Firsthöhe 8,01 m. Auf der Südseite des Wohngebäudes ist eine ca. 2,9 m lange Gaube geplant. Diese entspricht den Vorgaben der Gemeinde, da sie nicht länger als Zweidrittel der Dachlänge ist und einen Mindestabstand von 1,5 m zu den Ortgängen sowie 0,5 m zum First einhält. Im Süden ist ebenfalls eine ca. 19 m² große Terrasse vorgesehen.

Die Zufahrt erfolgt über das südöstlich gelegene Grundstück Im oberen Brühl 10 und soll durch ein Geh- und Fahrrecht im Baulastenverzeichnis gesichert werden. Von dieser Grundstückszufahrt kann der östlich des neuen Gebäudes geplante Carport sowie der danebenliegende Stellplatz angefahren werden. Durch diese beiden Stellplätze ist der Stellplatzschlüssel der Gemeinde mit 1,5 Stellplätzen pro Wohnung über 40 m² erfüllt. Direkt anschließend ist hinter dem Carport eine ca. 3,2 m³ große Fahrradbox vorgesehen.

Im Rahmen einer Vermessung wurde das südlich gelegene Grundstück Im oberen Brühl 10, Flst. 1321, geteilt und der nördliche Teil davon dem Baugrundstück Im oberen Brühl 12 zugeschrieben. Da sich das Grundstück Im oberen Brühl 10 im Geltungsbereich des Bebauungsplans „Oberer Brühl“ befindet, liegt die abgeschriebene Grundstücksfläche ebenfalls in diesem Bebauungsplan. Auf dieser Fläche ist die oben erwähnte Terrasse sowie ein bis zu ca. 1 m breiter Streifen des Wohngebäudes geplant. Der Bebauungsplan „Oberer Brühl“ setzt an dieser Stelle nicht überbaubare Grundstücksfläche und ein Pflanzgebot von hochstämmigen, alten Obstbaumsorten fest.

Aus Sicht der Verwaltung kann die untergeordnete Nutzung durch die Terrasse und eines Bruchteils des Wohnhauses jedoch befreit werden, da diese städtebaulich vertretbar ist. Als Ausgleich für die Inanspruchnahme von nicht überbaubarer Grundstücksfläche wird das Flachdach des Carports begrünt sowie ein zusätzlicher Baum westlich des geplanten Gebäudes gepflanzt. Die zwei wegfallenden Bäume aufgrund der Zufahrt sollten aus Sicht der Verwaltung ersetzt werden.

Die restliche Fläche des Baugrundstücks, auf der der Großteil des Wohnhauses sowie der Carport und der Stellplatz geplant sind, liegt nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans und wird daher dem unbeplanten Innenbereich von Rettersburg zugeordnet. Die Beurteilung erfolgt somit nach § 34 Baugesetzbuch (BauGB). In unbeplanten Gebieten bestehen keine planungsrechtlichen Regelungen. Auch örtliche Bauvorschriften, wie sie üblicherweise in Bebauungsplänen enthalten sind, existieren hier nicht. Ein Vorhaben muss sich mangels dieser konkretisierenden Regelungen und Bestimmungen hier an der vorhandenen Umgebungsbebauung orientieren. Es ist folglich dann nach § 34 Abs. 1 BauGB genehmigungsfähig, wenn die Erschließung gesichert ist, es sich in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und das Ortsbild nicht beeinträchtigt wird.

Auch hier bestehen nach Einschätzung der Verwaltung keine städtebaulichen Bedenken, da sich das geplante Gebäude in die Umgebungsbebauung einfügt. Aus den Ansichten ist zu entnehmen, dass die Traufe der Nachbargebäude Im oberen Brühl 10, Buchenbachstraße 24 und 26 zwischen ca. 0,15 m und 0,55 m höher liegt. Hinsichtlich der Firsthöhe besteht ebenfalls ein Höhenunterschied von mindestens 1,30 m.

Im Lageplan ist ersichtlich, dass ein Teil des Brühlwegs, Flst. 54/1 zum Baugrundstück Flst. 1307/1 gehört. Nach Rücksprache mit der Flurbereinigungsbehörde soll die Grundstücksgrenze des Flst. 1307/1 im Rahmen der Vermessung der Flurneuordnung nach deren dritten Bauabschnitt an die tatsächliche Wegführung angepasst werden, sodass sich die komplette Wegfläche im Eigentum der Gemeinde befindet.

Sofern dies möglich ist, sollte das Niederschlagswasser dezentral auf dem Grundstück beseitigt werden.

Vor diesem Hintergrund wird dem Bau- und Umweltausschuss empfohlen, das gemeindliche Einvernehmen zu erteilen.

1 x Bauakte „Im oberen Brühl 12“

1.         Das gemeindliche Einvernehmen zu dem Bauantrag wird gemäß § 36 Abs. 1 BauGB in Verbindung mit § 34 Abs. 1 BauGB bzw. § 31 Abs. 2 Nr. 2 BauGB mit der Maßgabe erteilt, dass als Ausgleich für die Inanspruchnahme nicht überbaubarer Grundstücksfläche das Carportdach begrünt und ein heimischer Laubbaum auf dem Grundstück gepflanzt wird.

2.         Die zwei durch die Zufahrt entfallenen Bäume sind auf dem Baugrundstück zu ersetzen.

3.         Es wird darauf hingewiesen, dass alle Zufahrts- und Zugangsflächen nur aus wasserdurchlässigem Belag herzustellen sind.

4.         Es ist eine dezentrale Niederschlagswasserbeseitigung vorzusehen. Sollte dies nicht möglich sein, ist ein entsprechender Nachweis vorzulegen.

5.         Die Gemeinde stimmt dem Bauvorhaben auch als Angrenzerin an das Baugrundstück zu.

Lageplan

Schnitt

Nordansicht

Ostansicht 1

Ostansicht 2

Südansicht

Westansicht