Darstellung im Flächennutzungsplan

Der gemeinsame Flächennutzungsplan 2000 - 2015 des Gemeindeverwaltungsverbands Winnenden und der Gemeinde Berglen wurde mit Erlass des Regierungspräsidiums Stuttgart vom 29.05.2006 genehmigt. Er ist mit der Bekanntmachung der Genehmigung am 06.07.2006 wirksam geworden. Im Gebiet des Teilverwaltungsraumes Berglen hat sich inzwischen der o.g. Änderungsbedarf ergeben. Dieser wird wie folgt begründet:

In Berglen-Rettersburg soll das Gebiet "Hanfäcker" entwickelt werden. Im Gebiet des Teilverwaltungsraumes Berglen des gemeinsamen Flächennutzungsplans 2000 - 2015 des Gemeindeverwaltungsverbands Winnenden und der Gemeinde Berglen soll eine Wohnbaufläche (Planung), entsprechend dem städtebaulichen Vorentwurf der Architektenpartnerschaft Stuttgart GbR (ARP) aus Stuttgart vom 22.09.2016 (Anlage 5), dargestellt werden. Dabei soll ein Tausch zwischen den o.g. bisher im FNP dargestellten Wohnbauflächen (Planung) und der nun geplanten Wohnbaufläche „Hanfäcker“ vorgenommen werden. Nach diesem Tausch besteht noch eine Differenz zwischen der entsprechend dem städtebaulichen Vorentwurf erforderlichen Flächengröße für die neue Darstellung Wohnbaufläche „Hanfäcker 2“ in Berglen-Rettersburg und der zur Streichung aus dem FNP vorgesehenen Gesamtfläche in Höhe von ca. 0,6 ha. Aufgrund des nicht flächenneutralen Flächentausches ist der zusätzliche Wohnbauflächenbedarf besonders zu begründen.

Bedarfsermittlung des relativen Wohnbauflächenbedarfs nach der Plausibilitätsprüfung des Landes Baden-Württemberg

Die Bedarfsermittlung für den absoluten Wohnbauflächenbedarf erfolgt gemäß den "Hinweisen für die Plausibilitätsprüfung der Bauflächennachweise im Rahmen des Genehmigungsverfahrens nach § 6 BauGB und nach § 10 Abs. 2 des Baugesetzbuchs" vom 23.05.2013, wie vom Land Baden-Württemberg vorgegeben.

Die Kommunen können Bauflächen in einem Umfang ausweisen, der ihrem voraussichtlichen Bedarf entspricht (§ 5 Abs. 1 des Baugesetzbuchs). Sie sollen dabei aber mit Grund und Boden sparsam umgehen, der Innenentwicklung durch Wiedernutzbarmachung von Flächen und Nachverdichtung den Vorrang vor zusätzlicher Inanspruchnahme von Flächen geben und die Bodenversieglung begrenzen (§ 1a des Baugesetzbuchs). Für die Plausibilität des Planungsansatzes zum Wohnbauflächenbedarf kommt es deshalb insbesondere auf die Nachvollziehbarkeit des von der Kommune ermittelten Bedarfs aus der Bevölkerungsentwicklung (ggf. prognostizierter Bevölkerungszuwachs, Wanderungsgewinne) und der Entwicklung der Belegungsdichte (EW/WE, Wohnfläche/EW) sowie auf die Nachvollziehbarkeit des Flächenneubedarfs (nach Berücksichtigung vorhandener Flächenpotenziale im Gemeindegebiet und angemessener Bruttowohndichtewerte) an. Örtliche und regional bedingte Besonderheiten, die ggf. zu besonderem Bedarf oder auch minderem Bedarf führen können, sowie ggf. regionalplanerische Vorgaben zur Wohnbauflächenentwicklung sind mit in die Bewertung einzubeziehen.

In der Anlage 6 ist in der Tabelle der relative zusätzliche Wohnbauflächenbedarf zum Zieljahr 2031 für die Gemeinde Berglen dargestellt. Im Ergebnis hat Berglen einen negativen relativen Bedarf an Wohnbauflächen in Höhe von 2,62 ha.

Die Berechnung des relativen zusätzlichen Flächenbedarfs an Wohnbauflächen nach der Plausibilitätsprüfung der Bauflächenbedarfsnachweise gibt aus Sicht der Gemeindeverwaltung Berglen allerdings nicht die tatsächliche Lage für die Gemeinde Berglen wieder. Der Bedarf soll daher auf die nachfolgend beschriebenen örtlichen Besonderheiten in Berglen gestützt werden.

Ermittlung des Wohnbauflächenbedarfs insgesamt nach dem Orientierungswert des Regionalplans für Gemeinden beschränkt auf Eigenentwicklung

Der Regionalplan wurde von der Regionalversammlung am 22.07.2009 als Satzung beschlossen und ist durch die Bekanntmachung am 12.11.2010 rechtsverbindlich geworden. Die Gemeinde Berglen befindet sich gemäß der Strukturkarte des Verbands Region Stuttgart, die auf Basis des Landesentwicklungsplans 2002 Baden-Württemberg (LEP 2002) beruht, in der Raumkategorie ländlicherer Raum im engeren Sinne. Die Gemeinde Berglen ist als Gemeinde beschränkt auf Eigenentwicklung festgelegt und liegt in abgesetzter Lage in den Berglen innerhalb eines zusammenhängenden, topografisch bewegten, der Erholung dienendem Natur und Landschaftsraums und hat keinen Anschluss an den Schienenpersonenverkehr.

Gemäß der landesplanerisch angestrebten Ausrichtung der Siedlungsentwicklung an geeigneten und infrastrukturell besonders ausgestatten Standorten werden regionalplanerisch Siedlungsbereiche bestimmt. In den Gemeinden beschränkt auf Eigenentwicklung gründet sich die Ermittlung des Wohnbauflächenbedarfs auf die prognostizierte natürliche Bevölkerungsentwicklung, den Ersatzbedarf für abgängigen Wohnraum sowie den Erweiterungsbedarf aufgrund soziodemografischer Veränderungen und verbesserten Wohn- bzw. Wohnumfeldverhältnissen. Insgesamt wird in Gemeinden beschränkt auf Eigenentwicklung nach Plansatz 2.4.0.5 (Ziel) und Plansatz 2.4.2 (Ziel) als Orientierungswert ein Zuwachs von 1 % der Wohneinheiten (WE) je fünf Jahre oder 0,2 % je Jahr zugrunde gelegt. Bei der Ermittlung des Bedarfs sind neben diesen Orientierungswerten auch die Vorgaben und Hinweise der Obersten Landesplanungsbehörde mit einzubeziehen.

In der Anlage 7 ist in der Tabelle der Wohnbauflächenbedarf insgesamt zum Zieljahr 2031 für die Gemeinde Berglen dargestellt. Im Ergebnis hat Berglen nach dem Plansatz 2.4.0.5 (Ziel) und Plansatz 2.4.2 (Ziel) bis zum Zieljahr 2031 einen Bedarf an Wohnbauflächen insgesamt in Höhe von 3,6 ha. Dieser Orientierungswert gibt der Gemeinde Berglen einen Anhaltspunkt, wie hoch ihr relativer Wohnbauflächenbedarf insgesamt für die nächsten 15 Jahre bis zum Zieljahr 2031 insgesamt ist. Der relative Wohnbauflächenbedarf insgesamt ist nachfolgend den verfügbaren Flächenpotenzialen sowie den in Bauleitplänen ausgewiesenen Flächenreserven gegenüberzustellen. Diese Potenziale sind in einer Gesamt-Bauflächenbilanz darzustellen und bei der Ermittlung des Wohn- und Gewerbebauflächenbedarfs zu berücksichtigen.

Begründung eines besonderen Wohnbauflächenbedarfs in der Gemeinde Berglen

Die Gemeinde Berglen wird im Regionalplan für die Region Stuttgart 2009 als Gemeinde beschränkt auf Eigenentwicklung dargestellt. Durch die Lage im ländlichen Siedlungsraum entsteht rechnerisch ein geringerer Wohnbauflächenbedarf, als den Flächenausweisungen im FNP entspricht. In der täglichen Praxis ist jedoch aus Sicht der Gemeindeverwaltung Berglen eine deutliche Nachfrage in Bezug auf Baugrundstücke und Wohnungen durch die Bürgerinnen und Bürger sowie die bislang außerhalb der Gemeinde lebenden Familienangehörigen festzustellen. Die Ursachen für diese Entwicklung sind zum einen die günstigen Finanzierungsbedingungen am Kapitalmarkt. Immobilienkäufern werden heute historisch niedrigere Konditionen für die Aufnahme von Hypothekendarlehen angeboten. Zum anderen sorgt das anhaltend niedrige Zinsumfeld aber auch dafür, dass mit klassischen, sicheren Sparanlagen derzeit kein nennenswerter Vermögensbau und eine adäquate Altersvorsorge mehr möglich ist. Die Flucht in Sachwerte und der Wunsch von den eigenen vier Wänden sorgen für weiteren Druck auf den Immobilienmarkt.

Dem festgelegten Status als Gemeinde im ländlich geprägten Siedlungsraum steht aus Sicht der Gemeindeverwaltung Berglen die Tatsache der kurzen Wege zu den Mittelzentren Schorndorf und Winnenden sowie in die Landeshauptstadt Stuttgart entgegen.

Bei den jüngsten Wohnbauflächenentwicklungen wurden die angebotenen Baugrundstücke zügig und vollständig abverkauft. Da die Gemeinde Berglen bei Baulandentwicklungen grundsätzlich Eigentümerin der Grundstücke ist, wird im Kaufvertrag mittels einer Bauverpflichtung (innerhalb von vier Jahren) eine zeitnahe Bebauung gewährleistet. Die Nachfrage übersteigt bereits seit längerem das Angebot an baureifen Grundstücken. Aktuell liegen bereits 20 Anfragen für ein Grundstück im geplanten Baugebiet vor. Darüber hinaus besteht noch ein Nachfrageüberhang von weiteren 20 Bewerbern, die bei der Bauplatzvergabe im Baugebiet „Stöckenhäule 2“ in Stöckenhof kein Grundstück erhalten haben. Die Bauplatzbewerberliste der Gemeinde Berglen umfasst zudem 13 Vormerkungen.

Im Gegensatz zu Neubaugebieten befinden sich vorhandene Baugrundstücke im Innenbereich ausschließlich im Privatbesitz. Nach Erhebungen der Gemeinde Berglen besteht hier vor dem Hintergrund der geldpolitischen Lage keine Verkaufsbereitschaft.

Seit längerem ist eine verstärkte Rückkehr jüngerer, in der Gemeinde geborener Menschen nach Ausbildung oder Studium festzustellen. Die Gemeinde Berglen ist aufgrund der noch moderarten Grundstückspreise im Vergleich zu den Umlandgemeinden und ihrer guten Lage innerhalb der Metropolregion Stuttgart, unweit der Großen Kreisstädte Winnenden und Schorndorf, für diese Personen ein gefragter Wohnort in der Nähe ihrer Familien. Ältere Menschen, die ihre zu großen Einfamilienhäuser aufgeben wollen oder kleinere Haushalte, finden in der Gemeinde Berglen zudem kaum bedarfsgerechte Wohnungsangebote.

Die Gemeinde Berglen hat in den letzten Jahren verstärkt verschiedene Flächen im bebauten Ortsbereich (Innenentwicklung) entwickelt. Mittlerweile stehen der Gemeinde keine nennenswerten Flächenpotenziale in den bebauten Ortslagen mehr zur Verfügung. Die Gemeinde Berglen führt hierzu ein Baulückenkataster, dass kontinuierlich fortgeschrieben wird. In den 21 Ortsteilen und Weilern der Gemeinde Berglen sind gerade einmal noch 27 Grundstücke unbebaut, die sich allerdings ausschließlich im privaten Eigentum befinden. Die Gemeinde nimmt in regelmäßigen Abständen mit den Eigentümern Kontakt auf, um die bauliche Entwicklung dieser Flächen zu erreichen.

Die hohe Nachfrage nach Wohnraum soll in der Gemeinde Berglen jedoch nicht nur durch die Ausweisung weiterer Siedlungsflächen im Außenbereich bedient werden. Zur Vermeidung von Wohnungsleerstand und zur Reaktivierung ungenutzter Immobilien wurde die kommunale Vermietungs- und Verkaufsbörse von der Gemeinde im Jahr 2014 ins Leben gerufen. Auf der Internetseite der Gemeinde können sowohl Vermieter, als auch Verkäufer ihre Immobilien und Grundstücke anbieten. Alle Eigentümer entsprechender Gebäude und Bauflächen wurden schriftlich auf dieses kostenlose Angebot der Gemeinde Berglen hingewiesen. Diese Aktion wird regelmäßig im Amtsblatt beworben und trägt nach Ansicht der Gemeinde Berglen dem Grundsatz „Innenentwicklung vor Außenentwicklung" ebenfalls Rechnung.

Bebauungsplan und städtebaulicher Entwurf „Hanfäcker“

Der Bebauungsplan „Hanfäcker“ in Berglen-Rettersburg soll gleichzeitig mit der Änderung des Flächennutzungsplans im Parallelverfahren nach § 8 Abs. 3 des Baugesetzbuchs aufgestellt werden. Das Gebiet „Hanfäcker" liegt nördlich des Teilorts Rettersburg.

Das neue Wohngebiet gliedert sich in ein nördliches und südliches, separat erschlossenes Baufeld. Innerhalb der Baufelder wird eine Mischung aus unterschiedlichen Wohnformen (freistehende Einfamilienhäuser, Doppelhäuser, Mehrfamilienhäuser) angeboten, sodass Wohnraum für unterschiedliche Bedürfnisse und Wünsche, insbesondere auch für Familien und Senioren, entstehen kann. Die Geschossigkeit variiert je nach Wohnform und Lage im Gebiet zwischen zwei und drei Vollgeschossen. Eine Kindertageseinrichtung am Gebietseingang mit vorgelagertem Quartiersplatz bildet den Gebietsmittelpunkt und trägt zur Gebietsidentität bei.

Der Standort der geplanten Wohnbaufläche „Hanfäcker“ besitzt günstige Rahmenbedingungen für die Entwicklung eines neuen Wohngebietes. Mit der K 1915 im Westen des Plangebietes ist ein leistungsfähiger Verkehrsanschluss vorhanden. Durch einen neuen Kreisverkehr können die vorhandenen Verkehrsbezüge und die neue Gebietszufahrt, einschließlich des Fuß-/ Radverkehrs, sicher und übersichtlich in ein Gesamtkonzept integriert werden. Neben einem gestalteten nördlichen Ortseingang von Rettersburg wird durch den Kreisel eine Geschwindigkeitsreduzierung auf der Kreisstraße erreicht. Mit dem Neubaugebiet entsteht ein neuer nördlicher Ortsrand von Rettersburg. Hierbei kann die bisher isoliert liegende „Splittersiedlung“ am Zwölfbeetweg in den Ortsbereich integriert werden. Die größere, zusammenhängende Baufläche in günstiger topografischer Lage ermöglicht neben einer wirtschaftlichen Erschließung die Planung einer ins Gebiet integrierten Kindertageseinrichtung. Daneben kann eine Mischung unterschiedlicher Wohn- und Eigentumsformen, vom freistehenden Einfamilienhaus bis zur seniorengerechten Mietwohnung im Mehrfamilienhaus, angeboten werden.

Die äußere Erschließung erfolgt über die Kelterstraße (K 1915) und soll durch die Herstellung eines Kreisverkehrsplatzes erfolgen. Ausgehend vom geplanten Kreisverkehr an der K 1915 erfolgt die Zufahrt an zentraler Stelle ins Gebiet. Die innere Erschließung für den nördlichen und südlichen Bauabschnitt erfolgt ohne Sackgassen über Straßenschleifen. Neben einer guten Orientierung ist somit eine problemlose Ver- und Entsorgung gewährleistet.

Die bestehenden Anliegerstraßen im Norden (Zwölfbeetweg) und Süden (Hanfackerweg/ Hofwiesenstraße) werden nicht für die Erschließung des Neubaugebietes herangezogen, sodass hier keine Mehrbelastung durch Fremdverkehr erfolgt. Im Zuge der Planung für den Kreisel werden Lärmschutzmaßnahmen für Bestand und Neubau geprüft.

Die bestehenden Fuß-/Radwegeverbindungen werden in ein Gesamtkonzept integriert. Durch das Neubaugebiet entsteht eine neue Fuß-/Radwegeverbindung zwischen dem Ortskern Rettersburg und der Verbindung entlang der K 1915 bzw. ein Lückenschluss zwischen den Teilorten Öschelbronn und Rettersburg.

Das Plangebiet ist im gültigen Flächennutzungsplan gemäß § 5 Abs. 2 Nr. 1 des Baugesetzbuchs i. V. m. § 1 Abs. 1 Nr. 1 der Baunutzungsverordnung als Wohnbaufläche (Planung) und gemäß § 5 Abs. 2 Nr. 9 a) des Baugesetzbuchs als Fläche für die Landwirtschaft (Bestand) dargestellt.

Wegen der beschriebenen Differenz bei der neuen Darstellung Wohnbaufläche „Hanfäcker“ in Berglen-Rettersburg im gemeinsamen Flächennutzungsplan 2000-2015 des Gemeindeverwaltungsverbandes Winnenden und der Gemeinde Berglen in Höhe von ca. 0,6 ha hat die Gemeinde Berglen frühzeitig Gespräche mit dem Regierungspräsidium Stuttgart und dem Verband Region Stuttgart geführt. Beide Träger öffentlicher Belange haben aufgrund der vorgenannten sehr günstigen Rahmenbedingungen, insbesondere aufgrund der verdichteten Bebauung, ihr Einverständnis signalisiert.

Landschaftsschutzgebiet

Das verordnete Landschaftsschutzgebiet 1.19.008 - Buchenbach-, Brunnbächle-, Steinach- und Zipfelbachtal mit angrenzenden Hängen sowie Bürger Höhe ragt in die Abgrenzung der 11. Änderung des gemeinsamen Flächennutzungsplans 2000 - 2015 (FNP) des Gemeindeverwaltungsverbands Winnenden und der Gemeinde Berglen hinein. Landschaftsschutzgebiete sind rechtsverbindlich festgesetzte Gebiete, in denen nach § 26 Abs. 1 Bundesnaturschutzgesetzt (BNatSchG) ein besonderer Schutz von Natur und Landschaft zur Erhaltung, Entwicklung oder Wiederherstellung der Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushaltes oder der Regenerationsfähigkeit und nachhaltigen Nutzungsfähigkeit der Naturgüter wegen der Vielfalt, Eigenart und Schönheit oder der besonderen kulturhistorischen Bedeutung der Landschaft oder wegen ihrer besonderen Bedeutung für die Erholung erforderlich ist. Von den Geboten und Verboten des Bundesnaturschutzgesetzt (BNatSchG), in einer Rechtsverordnung auf Grund des § 57 Bundesnaturschutzgesetzt (BNatSchG) sowie nach dem Naturschutzrecht der Länder kann auf Antrag Befreiung gewährt werden, wenn dies aus Gründen des überwiegenden öffentlichen Interesses, einschließlich solcher sozialer und wirtschaftlicher Art, notwendig ist oder die Durchführung der Vorschriften im Einzelfall zu einer unzumutbaren Belastung führen würde und die Abweichung mit den Belangen von Naturschutz und Landschaftspflege vereinbar ist. Die Gemeinde Berglen hat bereits Gespräche mit dem Landratsamt Rems-Murr-Kreis zur Klärung der Voraussetzungen für eine Befreiung von der Landschaftsschutzverordnung geführt. Nach Abstimmung mit dem Landratsamt Rems-Murr kann aufgrund der geringen Flächengröße des Eingriffes und des besonderen öffentlichen Interesses an der Schaffung von Wohnraum eine Befreiung in Aussicht gestellt werden. Eine entsprechende Antragstellung wird vorbereitet.

Regionaler Grünzug

Der neben dem Landschaftsschutzgebiet ebenfalls betroffene Regionale Grünzug am Nordrand des Plangebietes wird nach Abstimmung mit dem Verband Region Stuttgart durch die Planung endgültig ausgeformt. Ein Zielabweichungsverfahren ist daher nicht erforderlich.

Aus den vorstehend genannten Gründen wird gebeten, die Einleitung des Verfahrens für die 11. Flächennutzungsplanänderung zu beschließen.

1 x GVV Winnenden

1 x FNP-Ordner 11. Änderung 

1.      Das Verfahren zur 11. Änderung des am 29.05.2006 genehmigten gemeinsamen Flächennutzungsplans 2000 - 2015 des Gemeindeverwaltungsverbands Winnenden und der Gemeinde Berglen wird eingeleitet.

2.       In den am 29.05.2006 genehmigten gemeinsamen Flächennutzungsplan 2000 - 2015 des Gemeindeverwaltungsverbands Winnenden und der Gemeinde Berglen werden die folgende neuen Darstellungen aufgenommen:

-  Wohnbaufläche „Hanfäcker 2“ in Berglen-Rettersburg (2,1 ha)

-  Gemeinbedarfsfläche „Kindertageseinrichtung Rettersburg“ in Berglen-Rettersburg (0,2 ha)

Aus dem am 29.05.2006 genehmigten gemeinsamen Flächennutzungsplan 2000 -2015 des Gemeindeverwaltungsverbands Winnenden und der Gemeinde Berglen werden die folgenden Darstellungen herausgenommen und als Fläche für die Landwirtschaft (Bestand) dargestellt:

-  Wohnbaufläche „Hanfäcker 1“ in Berglen-Rettersburg (0,2 ha)

-  Wohnbaufläche „Schillenberg II“ in Berglen-Erlenhof (0,8 ha)

-  Wohnbaufläche „Tauernstraße-Süd“ in Berglen-Streich (0,4 ha)

-  Wohnbaufläche „Karlstraße“ in Berglen-Ödernhardt (0,1 ha)

3.            Maßgebend ist der Abgrenzungsplan, gefertigt vom Stadtentwicklungsamt der           Stadt Winnenden vom 07.10.2016 im Maßstab 1 : 5.000. 

Anlagen:

-     Abgrenzung zur 11. Flächennutzungsplanänderung, Wohnbaufläche „Hanfäcker 2“ in Berglen-Rettersburg, Gemeinbedarfsfläche „Kindertageseinrichtung Rettersburg“ in Berglen-Rettersburg und Herausnahme der Wohnbaufläche „Hanfäcker 1“ (Teilfläche) in Berglen-Rettersburg, Gegenüberstellung, Maßstab 1 : 5.000 des Stadtentwicklungsamts Winnenden vom 07.10.2016 (Anlage 1)

-     Abgrenzung zur 11. Flächennutzungsplanänderung, Herausnahme der Wohnbaufläche „Schillenberg II“ in Berglen-Erlenhof, Gegenüberstellung, Maßstab 1 : 5.000 des Stadtentwicklungsamts Winnenden vom 07.10.2016 (Anlage 2)

-     Abgrenzung zur 11. Flächennutzungsplanänderung, Herausnahme der Wohnbaufläche „Tauernstraße-Süd“ in Berglen-Streich, Gegenüberstellung, Maßstab 1 : 5.000 des Stadtentwicklungsamts Winnenden vom 07.10.2016 (Anlage 3)

-     Abgrenzung zur 11. Flächennutzungsplanänderung, Herausnahme der Wohnbaufläche „Karlstraße“ in Berglen-Ödernhardt, Gegenüberstellung, Maßstab 1 : 5.000 des Stadtentwicklungsamts Winnenden vom 07.10.2016 (Anlage 4)

-     Städtebaulicher Vorentwurf der ArchitektenPartnerschaft Stuttgart GbR (ARP) aus Stuttgart vom 22.09.2016 (Anlage 5)

-     Bedarfsermittlung des relativen Wohnbauflächenbedarfs gem. Hinweisen des Wirtschaftsministeriums Baden-Württemberg vom 23.05.2013 (Anlage 6)

-     Wohnbauflächenbedarf insgesamt gemäß Regionalplan des Verbands Region Stuttgart vom 12.11.2010 (Anlage 7)